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楼市融资至上龙头房企合纵连横 昔日百强退出地产

业内人士评论,进入楼市下半场,不同级别的开发商战略调整日渐清晰,龙头房企抱团冲关、大中房企融资至上、中小房企“走为上策”。未来,“恒者恒强,弱者离场”将成为房地产行业发展的一大特点。

  几家欢乐,几家愁。

  就在绿地集团正式登陆A股,成为全球市值最大的房地产公司的同时,一家百强房企浙江广厦(600052,股吧)宣布拟三年内退出房地产行业。算上不久前因资金链断裂而宣布破产清算的华光地产,以及近年来中小房企破产、遭收购、兼并等新闻的不断曝出。

  1.昔日百强退出地产

  日前,百强房地产上市公司,因经营国内知名篮球俱乐部而广为人知的浙江广厦发公告宣布:公司决定在未来三年内逐步退出房地产行业,进入有发展潜力和增长空间的新领域,实施产业转型。

  在广厦的计划中,公司将不再新增其他房地产开发项目;对于存量项目,公司将加快项目去库存,尾盘项目清盘后注销项目公司;对于尚未去化项目、在建及待建项目,采取包括但不限于按市场价转让、资产置换等方式出售给控股股东及其关联方或非关联第三方。

  “浙江广厦拟退出房地产行业,这一重磅消息在市场上引起不小震荡。”一位上市公司研究机构人士表示,上周浙江广厦董事、监事等高管、广厦高管等7人合计增持公司股份100万股,增持均价在9.57-10.71元之间,合计增持金额约1034.3万元。浙江广厦此次突然宣布退出房地产对外界而言颇为意外。

  浙江广厦表示,公司进一步明确退出房地产行业的计划,有利于加快剥离低效资产,进一步优化公司资产质量,提升整体盈利能力。有利于有效解决与控股股东形成的同业竞争问题,发挥各自优势开展产业整合,并有利于加快公司转型各项具体工作的开展,集中精力加强对现有影视文化行业的整合,并积极探索符合公司未来发展方向的新的产业领域。

  资料显示,成立于1984年的浙江广厦,1997年就在上海证券交易所上市的百强房企,可谓颇有资历。此次退出令人感慨。

  相关人士表示,广厦的退出,与公司开发的位于杭州余杭的广厦天都城项目直接相关,该项目整体占地7000亩,号称是“中国第一卫星城”。为了开发这个项目,浙江广厦这些年来,将大部分的自有资金和融资都投了进去。该项目销售不畅成为当地知名“鬼城”,拖累了浙江广厦。

  2.中小房企走为上策

  浙江广厦的退出并非个案。

  另一家地产百强企业,华光地产日前被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。该公司位于南京的三个项目全部宣告资金链断裂。华光地产破产同日,另一家常州房企泰和置业的破产清算也被法院受理。

  除破产外,不久前的莱茵置业更名莱茵体育(000558,股吧);华丽家族(600503,股吧)退出房地产开发;证大置业谋求转型退出……越来越多的中小房企退出或即将退出房地产市场。

  业内人士表示,尽管当前已有四次降息三次降准,货币政策呈现出宽松特征;同时,一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出复苏态势,但房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然不绝于耳。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在去库存仍然是主旋律的背景下,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。这些动作也会让中小房企资金面临压力。这也是人们看到的逃过一劫的佳兆业的债务重组仍在进行;京基集团仍未摆脱房源被锁定的漩涡;中渝置地旗下物业遭恒大和融创收购的原因。

  “无论是破产、遭受兼并还是出让股权都是无奈之举,主动转型或许还有一线生机。”业内人士表示,现在房地产行业都在转型跨界,中弘投资文旅、华业转型医疗、宋都做健康、莱茵置业投资体育产业、广宇探索医疗健康。

  随着竞争的加剧,未来房地产行业集中度将进一步提升,中小型房企生存压力加剧。短期内,受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响,去库存压力仍旧较大,行业利润率可能进一步下滑。处于当前的大背景下,二三线的房地产企业都在考虑转型,无非是有的彻底,有的走得快点。

  3.中大型房企融资至上

  不仅是中小企业,即便是大中型开发商也依然为资金问题所困扰。如何快速、低成本的融资是这些企业当下最关注的焦点之一。

  日前,远洋地产宣布,中国证券监督管理委员会已批准远洋地产有限公司发债最高金额达100亿元。据悉,8月18日已成功发行首期总值50亿元的公司债券,其中总额20亿元的五年期公司债券,息率仅为3.78%。

  另一家大型房企融创中国的最新公告显示,发行人与主承销商确定首期债券发行总规模为50亿元;8月16日,中粮地产(000031,股吧)发布公告称,公司获准面向合格投资者公开发行面值不超过人民币23亿元的公司债券。

  截至2015年上半年,有54家房企发布境内债券融资预案,涉资1800亿元,28家企业债务融资实施,融资总额549亿元。

  业内人士表示,那些具备低成本、多渠道融资手段和方式的中大型开发商,未来很有可能逆市寻找到弯道超车的机会。

  4.龙头房企合纵连横

  对龙头房企而言,扩张或许也是逆水行舟不进则退。

  数据显示,20余家上市房企公布7月销售业绩,合计销售金额820多亿元,环比下调超过30%,楼市快速升温节奏正在放缓,房企业绩正在出现分化。

  房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,将最终推动市场集中度越来越高。

  中小房企在产品标准化、融资渠道构建、销售终端的客户把控能力等方面无法实现成本降低,也无法实现快速销售。

  与之相反,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”,争夺行业老大地位;与上述房企内部整合相对应的是,万科与万达则采取强强联合对抗行业的挑战。

  “超级战舰”的出现,带来的必然是收购案例的不断增加。业内预计,随着楼市进入下半场,深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆市发展的机会,尤其是大型品牌房企,会在楼市“下半场”继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

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